Lokalmiete während der Corona 19 Krise:

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Während der Covid-19-Krise sind viele Gewerbe mit gepachteten Räumlichkeiten, Büros oder Lagern rechtlich benachteiligt. Aufgrund der durch die Covid 19 Krise getroffen Massnahmen ist es meist nur schwer möglich die Pachtzahlung weiter zu erbringen. Die Einstellung der Geschäftstätigkeit führt zur Nichtzahlung der Pacht bzw. einer übermäßigen, kostspieligen Belastung des Pachtvertrags für den Pächter. Dem Pächter steht jedoch aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben zu, das Pachtverhältnis neu zu verhandeln und zu versuchen, das was ursprünglich vereinbart wurde dahingehend zu ändern, dass die vertraglichen Positionen neu auszugleichen.

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Für den Fall, dass keine Einigung zustande kommt, kann der Pächter Rechtshilfe beantragen, indem er sich auf die Anwendung der in allen Verträgen enthaltenen Klausel „rebus sic stantibus“ beruft, damit der Verpächter den Pachtvertrag ändert, d.h. er kann die finanziellen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag ändern. Das oberste Gericht, STS 447/2017, versucht, die Regel „pacta sunt servanda“ (Verträge binden die Parteien) zu „lockern“ ohne nicht unbedingt Rechtsbeziehungen aufzulösen.

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Grundlage ist der Grundstaz von Treu und Glauben. Danach gilt das Prinzip der Änderung des Vertrags zum Ausgleich der Verpflichtungen. Nur im Falle der Unmöglichkeit einer Einigung kann die Auflösung des Vertrags erfolgen, in beiden Fällen ohne Entschädigung für die Nichteinhaltung. Der Verpächter wird ein Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung der Pacht und/oder Kündigung des Vertrages anstrengen. Der Pächter wird das Prinzip des "rebus sic stantibus", um sein Geschäft zu erhalten, entgegenhalten. Auf diese Weise werden je nach Einzelfall von einer Pachtbefreiung bis zu einer analogen Herabsetzung der Bestimmungen des Artikel 1575 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs festgesetzt. 

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Gewerbe bei Verpachtung von Großbesitzern.

Das königliche Dekret vom 20. April 15/2020 steht im Einklang mit der Klausel „rebus sic stantibus“ wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

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-. Unvorhersehbarkeit und Unvermeidlichkeit des Risikos,

-. Übermäßige Belastung der fälligen Forderung und

-. Guter vertraglicher Glaube. 

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